Melindungi Hak Penduduk dalam Akta Pembaharuan Semula Bandar Malaysia

Akta Pembaharuan Semula Bandar (URA) yang dicadangkan di Malaysia bertujuan untuk menangani isu penuaan dan bangunan usang di pusat bandar dengan mewujudkan rangka kerja undang-undang bagi pembangunan semula bandar. Akta itu mencadangkan ambang persetujuan bagi projek pembangunan semula berdasarkan usia dan keadaan bangunan: 80 peratus persetujuan bagi bangunan di bawah usia 30 tahun, 75 peratus bagi yang berusia lebih 30 tahun, dan 51 peratus bagi struktur yang tidak selamat atau terbiar. Pendekatan oleh kerajaan ini bertujuan untuk mengimbangi keperluan bagi pemodenan bandar dengan hak pemilik hartanah, memastikan usaha pembangunan semula dijalankan secara adil dan menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi.

Walau bagaimanapun, URA telah mencetuskan perdebatan mengenai implikasinya terhadap hak milik harta dan kestabilan komuniti. Pengkritik berpendapat bahawa menurunkan ambang persetujuan boleh menekan pemilik harta minoriti untuk menjual di luar kehendak mereka, yang berpotensi menjejaskan perlindungan perlembagaan di bawah Perkara 13, yang melindungi hak milik harta. Terdapat juga kebimbangan mengenai kecukupan pampasan dan potensi untuk gentrifikasi, yang boleh menggantikan penduduk sedia ada, terutamanya mereka daripada latar belakang berpendapatan rendah.

Sebagai tindak balas kepada kebimbangan ini, pegawai kerajaan telah menekankan bahawa URA direka untuk memberi manfaat kepada pemilik harta dan menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi tanpa memindahkan penduduk secara tidak adil. Rang Undang-undang Pembaharuan Bandar yang kini dibentangkan bagi perundingan awam termasuk prinsip untuk memastikan persetujuan pemilik, melindungi penduduk asal, dan menjaga kepentingan pemilik tanah. Sebagai contoh, dalam projek pembangunan semula sebelum ini seperti Residensi Kerinchi, pemilik asal menerima unit baharu yang lebih besar dan lebih bernilai daripada yang sebelumnya. Kerajaan juga memberi jaminan bahawa pembangunan semula tidak akan diteruskan tanpa persetujuan yang diperlukan dan pampasan yang adil serta mengatur pemindahan sementara akan disediakan kepada penduduk yang terjejas.

Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP) menyatakan sokongan bersyarat bagi menerima pakai URA, memandangkan kami mempunyai kebimbangan serius mengenai draf Rang Undang-undang semasa, yang gagal menggariskan dengan jelas perlindungan bagi penduduk yang terjejas. Dengan adanya kekaburan dalam undang-undang ini, risiko penduduk tertakluk kepada tafsiran Akta pada masa hadapan yang menjejaskan kepentingan mereka.

CAP mencadangkan penubuhan Lembaga Pembangunan Perumahan (HDB) yang terdiri daripada wakil daripada pelbagai kementerian dan agensi kerajaan, termasuk Kementerian Pembangunan Wanita, Keluarga dan Masyarakat (KPWKM), kumpulan penilaian profesional, dan pertubuhan bukan kerajaan (NGO). HDB boleh mengawasi pelaksanaan URA yang kompleks ini, khususnya mengenai pembangunan semula bangunan lama, hak penduduk yang terjejas, dan penempatan semula mereka.

Malaysia perlu mengambil pendekatan jangka panjang dan komprehensif serupa seperti Singapura. Sebarang pembangunan semula berkemungkinan akan meningkatkan kepadatan perumahan.  Kepadatan bagi pembangunan semula perlu mematuhi nisbah plot yang diluluskan dalam rancangan tempatan, atau jika ketiadaannya, kepadatan yang munasabah, tertakluk kepada analisis kesan alam sekitar dan sosial serta penyertaan awam. Kawasan yang dibangunkan semula juga mestilah merangkumi peruntukan untuk kemudahan seperti pengangkutan awam yang cekap, taman terbuka, pasar, dan klinik kerajaan, di samping menangani keperluan penduduk yang semakin tua.

CAP mengesyorkan bahawa HDB menerajui projek pembaharuan semula, pembangunan semula, penjanaan semula atau menghidupkan semula bandar dengan membuka tender untuk kontraktor swasta membidanya. Hanya kontraktor yang mempunyai rekod prestasi yang baik harus diberikan tender.  Semua rancangan pembaharuansemula bandar negeri mestilah mendapatkan kebenaran daripada HDB sebelum meneruskannya.

HDB juga perlu menyelaraskan usaha pembaharuan semula bandar di seluruh negara, dengan memastikan pematuhan kepada garis panduan yang betul dan melindungi penduduk daripada pengusiran paksa melalui Akta Pengambilan Tanah (LAA). Pada masa lalu, terdapat keadaan di mana penduduk diugut dengan LAA untuk menekan mereka supaya menerima tawaran yang tidak adil.

Sebarang pembangunan semula seharusnya tidak memberikan kesan kepada penduduk semasa, menjejaskan fabrik sosial sedia ada mereka. Adalah amat penting bahawa penduduk perlu ditempatkan semula di tapak kediaman mereka yang sedia ada atau dalam kawasan yang sama.

Pembaharuan semula bandar boleh memberikan kesan negatif kepada penyewa dalam Projek Perumahan Rakyat (PPR) dan Projek Perumahan Awam (PA), terutamanya yang disewakan secara haram pada harga yang melambung tinggi. Ini boleh membawa kepada pengusiran besar-besaran penyewa haram tanpa perumahan alternatif. CAP menggesa kerajaan untuk menawarkan unit PPR/PA yang lebih baik kepada isi rumah berpendapatan rendah tulen sambil mengemas kini daftar isi rumah untuk menyingkirkan penyewa yang tidak layak dan menyenaraihitamkan mereka yang melanggar syarat sewa.

Kerajaan perlu meneruskan skim penyewaan PPR/PA sambil menguatkuasakan kutipan sewa yang lebih ketat dan mengekalkan pendaftaran terkini secara berkala. CAP juga menyokong untuk memperluaskan lagi skim Sewa untuk Milik (RTO) yang membolehkan penduduk memiliki unit mereka selepas 20 hingga 25 tahun menyewa. Contoh di Pulau Pinang termasuklah Rifle Range dan flat K Park di bahagian pulau, serta Desa Wawasan, Mak Mandin, Taman Seruling Emas, dan Taman Sungai Duri Permai di Seberang Perai.

Hartanah kos rendah menghadapi kadar kemungkiran bayaran yuran penyelenggaraan yang tinggi berbanding hartanah kos sederhana dan tinggi. Kemungkiran dalam yuran penyelenggaraan rumah kos rendah terkumpul dengan ketara selama bertahun-tahun, membawa kepada keadaan yang usang dan meletakkan beban kos pembaikan kepada pembayar cukai.

Pengusiran secara paksa perlu dielakkan melainkan penyewa menyewakan unit mereka kepada pihak ketiga bagi mendapat keuntungan, sekali gus menafikan pemohon yang layak mendapat akses kepada perumahan sosial. Pengecualian mestilah dibuat bagi keluarga yang gagal membayar sewa kerana kehilangan pekerjaan, pendapatan tidak tetap atau masalah kewangan yang sebenar. Jabatan Kebajikan Masyarakat di bawah KPWKM, dengan bantuan NGO, boleh membantu keluarga yang tertekan dari segi kewangan dalam menampung kewajipan sewa mereka.

Janji bahawa URA akan menyediakan pelbagai bentuk pampasan atau manfaat kepada pemilik seperti bayaran untuk menampung kehidupan mereka semasa tempoh pembinaan mestilah didokumenkan secara sah. Jika tidak, peruntukan-peruntukan ini boleh dimanipulasi pada masa hadapan untuk disesuaikan dengan agenda-agenda yang bukan untuk kepentingan awam.

Mohideen Abdul Kader
Presiden
Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP)

Surat Kepada Pengarang, 29 Mac 2025